不动产登记制度

不动产登记制度来了，“房叔”“房婶”们怕了吗？

2014年03月29日 08:38:09来源： 新华网

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新华网北京３月２９日新媒体电（记者 徐蕊 乌梦达 叶锋）日前召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出，用３年左右时间全面建立不动产统一登记制度，酝酿了多年的不动产登记制度有了明确的时间表。网民期待，这一制度能成为反腐利器，拦住“房叔”“房婶”们。

为何是九个部门联席？

面朝大海，春暖花开。如果你想在海边的树林承包一块林地，再租一块海滩养点鱼虾；或者在海边买块地，盖个房子，过去你需要：到渔业部门登记水面、滩涂的养殖使用权，这关系到你能不能养鱼，然后到林业部门去申请林地所有权和使用权，再去国土部门土地交易所登记申请，然后盖好了房子，房产证发放归住建部门管。这些部门离得近，你好可以少花些时间，如果这些部门离得远？呵呵。

刚刚召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出，用３年左右时间全面建立不动产统一登记制度。那么未来，你有望在一个部门办理所有这些登记。

所谓不动产登记，与建设部门进行的房地产信息系统建设、房屋登记簿制度相似，只是从内容上来看，把林地、海域和草原等权属也纳入登记范围。

经国务院批复正式建立，国土资源部牵头，中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局等９部门组成的联席会议日前召开第一次会议。

建立不动产统一登记制度为何需要９部门，这其中存在哪些困难和障碍？

目前我国尚无统一的登记机关负责各类登记，不动产统一登记的难度在于部门职能划分不清。“由于我国不动产的复杂分类，不动产登记处于比较分散混乱的状态，包括房屋、林地、草地、普通建设用土地等不动产的登记分布在多个部门当中。”上海交大凯原法学院民商法研究所所长韩长印说。

韩长印说，这种多头登记的状况都还有法律的依据。在部门利益的格局下，这种(请你继续关注：wWW.)各自为政的状态很难被打破。而且即使在单项不动产方面，内部的登记程序、登记规则以及数据表现形式等等也都不统一。

此外，不动产登记系统还需要和民政、公安、税务、银行等部门信息联网，突破“信息孤岛”现象，实现各个部门和地方数据的整合与共享。

建立不动产登记制度为何要３年？

部际联席会议召集人、国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示，用４年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。

为什么要３至４年这么久的时间？

早在２００７年，物权法出台时就明确提出不动产实行统一登记制度，但７年来其推进过程可以用“龟速”来形容。

专家分析，首先，从技术层面看，这些部门过去都开发了自己的系统，但彼此之间并不互通，整合这些信息首先需要打破信息的孤岛，改变政府部门信息“老死不相往来”的情况，实现大平台大数据。

其次，比技术更难的是利益。每个部门的发证登记权限，背后都是部门的审批权限，要把多头管理、分散登记的权责统一、归并，这意味着每个部门都需要割肉，需要不小勇气。统一登记也触及了部分群体的利益，地方政府不配合、基础数据整理庞杂等，都使得这项工作推进困难。

例如，不动产登记中的住房信息联网，住建部２０１１年提出要求，２０１２年年底建成４０个重点城市的住房信息联网，到２０１３年上半年才完成，２０１３年的国五条通知提出，“十二五”末期全国联网，但刚刚出台的新型城镇化规划将这一目标推迟到６年后。不动产登记制度能否拦住“房叔”“房婶”们？

住房信息联网作为房屋所有权登记的一部分，包括房屋管理系统、交易登记整合系统、档案管理系统等三大系统。

不动产登记制度建立后，实现住房信息联网的步伐将加快，有望终结信息系统联网的孤岛状态。业界期待，不动产登记制度能成为反腐利器。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，对于法规纪律不允许经商的公务员群体而言，大部分家庭资产是房产，如果信息联网能够运行，对涉房腐败不啻为当头一棒。

韩长印坦言，不动产尤其是房地产登记的不统一和信息联网的缺失，使反腐机制存留较大的漏洞。“不动产基础数据的不健全使房地产成为腐败官员洗钱和安置不法财产的重要渠道和保值形式，大量贪腐资产沉淀在房地产市场，除了产生‘房叔’‘房婶’这样的腐败典型之外，还造成了一系列的经济和社会问题。”他说。

如果房地产等不动产实现全国统一的登记和信息互联，对贪腐官员会有很大的震慑作用。另外，不动产统一登记制度将为未来开征房产税奠定基础，而对开征房产税来说，“以人查房”是税收部门必需的程序。

第二篇：论我国不动产登记制度的完善

论我国不动产登记制度的完善

王小波*

摘要：建立完善的不动产登记制度是世界物权立法发展的趋势。我国目前没有专门的不动产登记法，虽然《物权法》的颁布在一定程度上完善了不动产登记制度，但不动产登记相关制度、操作程序等还有待明确、完善。

关键词：不动产制度完善

不动产登记制度是物权法重要的组成部分，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。《物权法》的颁布，可谓揭开了我国房地产登记制度发展的新篇章。《物权法》对房地产统一登记规则、房地产登记的效力、房地产登记机关的职责、登记信息的公开查询、更正登一记、异议登记、预告登一记以及登一记错误赔偿责任等重要内容做出了规定，确定了我国房地产登记的根本制度，为完善我国房地产登记制度奠定了坚实基础。《物权法》出台后，虽然对实行统一的不动产登记制度进行了总体上的规定，但对不动产登记的相关制度及具体操作程序还需要进一步明确和改善。

一、《物权法》对不动产登记制度的贡献

一、房地产登记基础理论得以发展

(一)确立了物权变动的公示原则，明确规定登记是房地产物权变动的公示方式

公示原则作为物权变动的基本原则，己为世界各国物权立法所普遍确立，而物权变动的公示方式，在世界各国也均为一致，不动产物权的公示方式为登记，而动产物权的公示方式为占有或交付。《物权法》物权变动公示原则的确立，一方面是对国际认可的法理的遵守，使我国物权立法与国际接轨;另一方面，如前所述，我国一直缺乏明确的房地产登记基础理论，就我国《物权法》颁布前的房地产登记法律制度而言，其并非完全民法物权意义上的登一记制度，而主要以行政权干预或管理为目的，重点强调公法上的意义，私法意义却显较弱。《物权法》的出台，并明确确立了物权公示原则，将房地产登一记制度首先视为是一种物权变动的公示方法，不仅极 ……此处隐藏14860个字……比较详细的规定，只是在第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一机构和登记办法，由法律行政法规规定。”比如《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》等都具有浓厚的行政色彩，是根据政府各个行政机关的行政职能和管理需要设立的。所以，行政机关会设置一些烦琐的登记程序，这样一来，就会在一定程度上阻碍不动产 1

的交易。较强的行政色彩在一定程度上减弱了物权性，从而对不动产的交易产生一定的负面影响。

2、登记的范围不明确

《物权法》中对不动产登记的范围也不明确，比如《城市房屋权属登记管理办法》将他项权利限定为“由房屋所有权产生的抵押权、典权等权利”。

3、不动产登记机关不统一

依据我国现行的法律、法规或规章,约有6 个部门可以进行不动产登记。如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在房地产管理机关,草原登记在农牧业部门,林木权登记在森林管理部门等.登记机关不统一，多个登记机关、多头登记，登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序。会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费职能重叠。总之，界限不明，这都会损害人民的利益，不能很好解决矛盾问题，所以这些问题有待在物权法中予以纠正和明确。

（二） 不动产登记的种类不完善

预告登记主要有三方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。二是顺位保证作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保证请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现。

但在我国，预告登记并没有在法律上有一个明确的地位，似乎不能得到法律的承认，所以，对于预告登记的性质等，我们在实践中遇到这种问题，就不能够很好的解决了。比如《城市商品房预售管理办法》中规定：“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30 日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管

理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”虽然这条规定了商品房预售合同的登记备案制度，但对于该登记备案制度的性质及法律效力却并没有具体规定。在各地制定的商品房预售管理办法中,对预售登效力的相关规定也大相庭径:有的规定未经登记无效,有的则规定未经登记仅是无法对抗第三人,不影响合同本身的生效。???

由此可见，我国不动产登记制度仍然很不完善，现有的登记制度并不能很好地保护权利人对未来物权的请求权，这缺乏明确的法律保护。所以，我们应该要建立健全不动产登记制度，以维护交易安全和实现经济秩序的健康发展。

四、 我国不动产登记制度的完善

（一） 建立统一的不动产登记制度

1、统一不动产登记机关

由于我国的登记机关较为分散，这会使得不动产登记显得很混乱。而选择哪个机关为登记机关也是个问题。首先，我觉得法院并不适合为不动产的登记机关。这是因为法院本来就有审判的任务，若要再负责登记的工作，这将大大加重法院的压力。而且，作为登记机关，法院在审查登记的真实性时可能还会出现徇私舞弊的现象。所以，我认为法院并不适合为不动产登记机关。

我认为，行政机关更为适合为不动产登记机关。这是因为一直以来都是由性质机关负责不动产登记工作的，而且，这样也能够减轻法院的工作压力，提高法院的工作效率，并能够避免那种徇私舞弊的现象出现。

2、确认不动产的登记范围。

我国应确立以不动产物权的发生、变更与消灭为登记的范围。也就是说, 对于土地、房屋等不动产上设定的各种物权,包括所有权、用益物权和担保物权都要登记了才能取得、变更和消灭,使民事登记的范围缩小,这样才能最大限度地减少商品流通领域中的障碍,使商品交易更快捷和安全。

3、统一不动产登记法

不动产登记法应该与《物权法》的规定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制。要对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法，以更好地保护当事人。

4、对不动产物权登记进行公告

我国法律规定，不动产物权的取得、变更和消灭,必须进行登记,其中一个重要的决定性因素是登记具有公示公信力。但是我国登记的公告只是在登记机关和当事人之间进行而已，对于其他人来说却是个谜。有的房地产登记管理部门竟然还把房地产权属登记置入保密范围。这样子是不对的，我们应当讲不动产登记公诸于世，这样才具有公信力。

（二） 完善预告登记制度

要完善预告登记程序，一是要统一登记机关，这也是完善预告登记程序的前提。二是要建立预告登记审查制度，登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件，不仅要进行形式上的审查，即审查登记的程序是否合法，还要进行实质审查。而且，还要实行预告登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登

记机关所造成的，那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一来，我国的登记机关将会提高登记的正确率，也会提高办事效率，以更好地保障权利人的利益！

注释 ??? 谭启平.我国不动产物权登记制度的反思与构建[j].河北法学,2014,23(8):49-50.

参考文献

黄辉. 中国不动产登记制度的立法思考[j ] . 北京科技大学学报·社会科学版,2014 , (3) :68. 孙宪忠. 论物权法[m] . 北京:法律出版社,2014. 457

高宏广.不动产预先登记制度研究[d].北京: 中国人民大学法学院,2014

王利明. 试论我国不动产登记制度的完善[j ] . 求索,2014 , (6) :42 ,44

欧世龙. 不动产物权登记的若干思考[j ] . 当代法学,2014 , (9) :56

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